W tym artykule wyjaśniamy, kogo formalnie i ekonomicznie reprezentuje francuska agencja nieruchomości, jak działa mechanizm prowizji oraz na jakiej podstawie prawnej profesjonalista może pracować wyłącznie dla nabywcy.
Dla kogo pracuje agencja sprzedająca nieruchomość?
Agencja działa na podstawie umowy ze sprzedającym, czyli mandat de vente. Umowa pośrednictwa jest we Francji obowiązkowa na mocy loi Hoguet z 2 stycznia 1970 r. i to ona określa, kto jest klientem agencji oraz kto płaci prowizję.
Źródło: Crédit Agricole e-immobilier, kwiecień 2026.
Agent immobilier ma jednocześnie ustawowy obowiązek doradztwa (devoir de conseil) wobec obu stron: zgodnie ze stanowiskiem urzędu ochrony konkurencji DGCCRF musi przekazać wszystkie niezbędne informacje techniczne sprzedającemu i nabywcy oraz zapewnić prawidłowość transakcji.
Źródło: economie.gouv.fr, sierpień 2025.
Obowiązek informacyjny nie zmienia jednak struktury motywacji. Wynagrodzenie agencji zależy od tego, czy sprzedaż dojdzie do skutku, a jego wysokość jest najczęściej procentem ceny. Im wyższa cena i im szybsza sprzedaż, tym lepiej dla agencji i sprzedającego. Negocjowanie ceny w dół działa przeciwko obu.
Kto płaci prowizję agencji i ile ona wynosi?
Wysokość prowizji nie jest regulowana przepisami. Średnio wynosi od 3 do 10% ceny nieruchomości, a stawki są degresywne: im droższa nieruchomość, tym niższy procent. Prowizja jest płatna dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego.
Źródło: Crédit Agricole e-immobilier, kwiecień 2026.
Formalnie prowizję płaci najczęściej sprzedający. W praktyce jest ona wliczona w cenę ofertową, więc ekonomicznie ponosi ją nabywca. Mechanizm widać w ogłoszeniach z oznaczeniem FAI (frais d'agence inclus): cena FAI to kwota dla sprzedającego powiększona o prowizję. Przy domu wystawionym za 315 000 EUR FAI sprzedający otrzymuje 300 000 EUR, a agencja 15 000 EUR.
Sposób zapisania prowizji w umowie ma znaczenie finansowe dla nabywcy. Koszty notarialne (frais de notaire) liczy się od ceny sprzedaży. Jeśli prowizja jest formalnie po stronie nabywcy, podstawą jest cena netto sprzedającego, bez prowizji. Przy cenie 200 000 EUR i prowizji 20 000 EUR różnica wynosi ok. 1 600 EUR na korzyść nabywcy.
Źródło: Crédit Agricole e-immobilier, kwiecień 2026.
Jak działa agent kupującego (mandat de recherche)?
Mandat de recherche to umowa odwrotna do mandatu sprzedaży: nabywca zleca profesjonaliście znalezienie nieruchomości według ustalonych kryteriów i to nabywca jest jego klientem. Umowę regulują te same przepisy co pracę agencji: loi Hoguet n° 70-9 wraz z dekretem wykonawczym n° 72-678 oraz loi Alur, która rozszerzyła obowiązki informacyjne wobec nabywcy.
Źródło: immobilierjuridique.fr, maj 2026.
Z przepisów wynikają dwie konkretne ochrony. Po pierwsze, profesjonalista musi posiadać carte professionnelle T wydawaną przez izbę przemysłowo-handlową (CCI). Po drugie, nie może pobrać żadnego wynagrodzenia przed podpisaniem aktu notarialnego: zaliczki i opłaty za prowadzenie sprawy są wprost zakazane.
Honoraria wynoszą orientacyjnie od 2 do 5% ceny zakupu, z częstym minimum od 7 000 do 10 000 EUR. Stawka zależy od rodzaju umowy:
| Kryterium | Mandat simple | Mandat exclusif |
|---|---|---|
| Poszukiwania równoległe | Dozwolone, także kilku profesjonalistów naraz | Zakazane, jeden pośrednik |
| Honoraria, gdy nabywca sam znajdzie nieruchomość | Nienależne | Należne w całości w okresie umowy |
| Stawka orientacyjna | 3,5–5% | 2–3,5% |
Źródło: immobilierjuridique.fr, maj 2026.
Usługa obejmuje cztery etapy: aktywne poszukiwanie (portale, sieć agencji i notariuszy, oferty niepublikowane), selekcję i wizyty, doradztwo przy negocjacji i ofercie zakupu oraz zabezpieczenie transakcji do aktu: analizę protokołów wspólnoty, regulaminu copropriété, diagnostyk i dokumentów urbanistycznych. Za zaniedbanie na ostatnim etapie profesjonalista odpowiada zawodowo.
Co daje dostęp do ofert spoza portali?
Część nieruchomości zmienia właściciela przed publikacją ogłoszenia: sprzedający nie chce rozgłosu albo agencja proponuje nieruchomość znanym sobie nabywcom, zanim przygotuje kampanię. Nabywca korzystający wyłącznie z portali tych ofert nie zobaczy.
Oferta niepublikowana nie oznacza automatycznie okazji. Przy sprzedaży bez ogłoszenia nie działa konkurencja między kupującymi, co sprzyja sprzedającemu, i cena potrafi przewyższać rynkową. Wartością profesjonalisty nie jest więc sam dostęp, lecz ocena, czy konkretna oferta jest warta swojej ceny.
Źródło: immobilierjuridique.fr, maj 2026.
Punktem odniesienia są rzeczywiste ceny transakcyjne z rządowej bazy DVF, którą opisaliśmy w poradniku o zakupie nieruchomości we Francji z Polski. Sieć kontaktów dającą dostęp do ofert przed publikacją buduje się latami współpracy z lokalnymi agencjami; nabywca kupujący raz nie ma jak jej zastąpić.
Błędy i pułapki przy wyborze pośrednika
Pierwszy błąd to założenie, że agencja prowadząca ogłoszenie doradzi nabywcy neutralnie. Agencja wypełni obowiązki informacyjne, ale jej wynagrodzenie rośnie wraz z ceną i zależy od domknięcia sprzedaży. Pytania o słabe strony nieruchomości, o realną wartość albo o argumenty do negocjacji wykraczają poza jej rolę.
Drugi błąd to płacenie czegokolwiek przed aktem. Pobranie zaliczki lub opłaty wstępnej przez pośrednika jest zakazane przez loi Hoguet; żądanie takiej wpłaty oznacza pośrednika działającego nielegalnie. Legalność można zweryfikować prosząc o numer carte professionnelle.
Trzecia pułapka to podpisanie mandat exclusif bez przeczytania konsekwencji. Jeśli w czasie trwania umowy znajomy wskaże nabywcy nieruchomość i ten ją kupi, honoraria pośrednika pozostają należne w całości. Przed podpisaniem należy sprawdzić czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia i dokładny zakres kryteriów poszukiwań.
Czwarta pułapka to traktowanie ofert spoza portali jak gwarantowanych okazji. Bez porównania z cenami transakcyjnymi z DVF nie sposób ocenić, czy dyskrecja sprzedającego nie jest po prostu sposobem na cenę wyższą od rynkowej.
Szukają Państwo kogoś po swojej stronie transakcji?
JP Team działa wyłącznie dla nabywcy: przeszukujemy cały rynek łącznie z ofertami niepublikowanymi, weryfikujemy ceny i dokumenty oraz negocjujemy w Państwa imieniu. Nasze wynagrodzenie jest w zdecydowanej większości przypadków wliczone w prowizję agencji sprzedającej.
Najczęstsze pytania
Czy agencja nieruchomości we Francji może reprezentować obie strony?
Agent immobilier ma ustawowy obowiązek doradztwa (devoir de conseil) wobec obu stron: musi przekazać wszystkie informacje techniczne i zapewnić prawidłowość transakcji. Umowa i prowizja wiążą go jednak ze sprzedającym, bo wynagrodzenie zależy od dojścia sprzedaży do skutku i rośnie wraz z ceną. Interesy ekonomiczne nabywcy reprezentuje dopiero profesjonalista działający na mandat de recherche.
Ile kosztuje agent działający dla kupującego we Francji?
Honoraria wynoszą orientacyjnie od 2 do 5% ceny zakupu, zależnie od rodzaju umowy; częste jest minimum w przedziale od 7 000 do 10 000 EUR. Wynagrodzenie jest płatne wyłącznie przy podpisaniu aktu notarialnego, a pobieranie zaliczek i opłat za prowadzenie sprawy jest zakazane. W modelu JP Team wynagrodzenie jest w zdecydowanej większości przypadków wliczone w prowizję agencji sprzedającej i nabywca nie ponosi wtedy dodatkowych kosztów.
Jak sprawdzić, czy pośrednik we Francji działa legalnie?
Profesjonalista pośredniczący w transakcjach musi posiadać carte professionnelle T wydaną przez izbę przemysłowo-handlową (CCI). Numer karty powinien być widoczny w dokumentach i na stronie firmy. Drugi test legalności: pośrednik nie może pobrać żadnych pieniędzy przed podpisaniem aktu notarialnego, więc żądanie zaliczki lub opłaty wstępnej to sygnał ostrzegawczy.
Czym różni się mandat simple od mandat exclusif?
Mandat simple pozwala nabywcy szukać równolegle samodzielnie lub zlecić poszukiwania kilku profesjonalistom; honoraria wynoszą wtedy orientacyjnie od 3,5 do 5%. Mandat exclusif wiąże z jednym profesjonalistą i jest tańszy (ok. 2 do 3,5%), ale honoraria są należne nawet wtedy, gdy nabywca sam znajdzie nieruchomość w czasie trwania umowy. Przed podpisaniem należy sprawdzić czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia.
Czy oferty spoza portali (off-market) są tańsze?
Nie zawsze. Przy sprzedaży bez publikacji ogłoszenia nie działa konkurencja między kupującymi, co bywa korzystne dla sprzedającego i cena potrafi być wyższa niż rynkowa. Wartością dostępu do takich ofert jest wybór, a nie automatyczna okazja cenowa. Każdą ofertę, także off-market, należy porównać z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi w rządowej bazie DVF.
Źródła: immobilierjuridique.fr: Mandat de recherche immobilier (05.2026); Crédit Agricole e-immobilier: Frais d'agence immobilière (04.2026); economie.gouv.fr (08.2025).