Rynek nieruchomości na Lazurowym Wybrzeżu przyciąga polskich nabywców od lat. Cannes, Nicea i Antibes oferują połączenie klimatu, lokalizacji i płynności rynku rzadko spotykanej w innych regionach Francji. Jest to zarazem rynek o rozbudowanym otoczeniu prawnym: zakup wiąże się z obowiązkowymi dokumentami, regulacjami energetycznymi, przepisami o wynajmie krótkoterminowym oraz strukturą własności w copropriété, które razem tworzą specyficzny zestaw ryzyk. Poniższe omówienie dotyczy każdego z tych obszarów z konkretnymi kwotami i datami.

Frais de notaire: ile wynoszą koszty nabycia przy zakupie z rynku wtórnego?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (logement ancien) nabywca ponosi tzw. frais de notaire, obejmujące podatek transakcyjny DMTO (droits de mutation à titre onéreux), wynagrodzenie notariusza oraz opłaty administracyjne i rejestracyjne. Łączna kwota tych kosztów wynosi orientacyjnie od 7% do 8% ceny transakcyjnej. Przy zakupie nieruchomości w programie deweloperskim (VEFA, logement neuf) koszty te są niższe i wynoszą orientacyjnie od 2% do 3%.

Koszty nabycia nie mogą być finansowane kredytem hipotecznym. Banki francuskie standardowo finansują wyłącznie cenę samej nieruchomości. Każdy nabywca musi z góry dysponować gotówką na pokrycie tej pozycji. Przy planowaniu budżetu zakupu oznacza to, że do ceny ofertowej należy doliczyć orientacyjnie:

Cena nieruchomości Orientacyjne frais de notaire (rynek wtórny, 7–8%) Łączny koszt nabycia
300000 EUR ok. 21000–24000 EUR ok. 321000–324000 EUR
500000 EUR ok. 35000–40000 EUR ok. 535000–540000 EUR
800000 EUR ok. 56000–64000 EUR ok. 856000–864000 EUR

Kwoty w tabeli mają charakter orientacyjny. Rzeczywiste koszty nabycia zależą od struktury transakcji, wartości ruchomości wyodrębnionych z ceny i stawki DMTO obowiązującej w danym départemencie. Dokładną symulację kosztów można zamówić u notariusza przed złożeniem oferty.

Składowe frais de notaire

Frais de notaire składają się z trzech elementów. Pierwszy i największy to DMTO (droits de mutation à titre onéreux), podatek transakcyjny pobierany przez département i gminę. W départemencie Alpes-Maritimes (06, obejmującym Cannes i Niceę) obowiązuje stawka DMTO na poziomie 4,5%, co sprawia, że łączne DMTO wynosi orientacyjnie ok. 5,8% ceny. W wielu innych départementach stawkę podniesiono do 5%, co daje łączne DMTO ok. 6,3%.

Drugi element to émoluments, czyli wynagrodzenie notariusza, regulowane prawem i degresywne: dla kwot powyżej 60000 EUR wynosi ono nieco ponad 1% wartości transakcji. Trzeci element to débours: opłaty administracyjne i rejestracyjne, zwykle kilkaset euro.

Klasy energetyczne F i G: kiedy wchodzi zakaz wynajmu i ile kosztuje remont do klasy E?

Od 1 stycznia 2025 r. nieruchomości zakwalifikowane do klasy energetycznej G (zużycie powyżej 450 kWh/m²/rok) nie mogą być przedmiotem nowych umów najmu długoterminowego ani ich odnowień. Od 1 stycznia 2028 r. zakaz obejmie klasę F, a od 1 stycznia 2034 r. klasę E. Terminy te wynikają z Loi Énergie-Climat i kolejnych dekretów wykonawczych z harmonogramem 2025–2034.

Klasa DPE Kryterium zużycia Zakaz wynajmu długoterminowego od
Klasa G powyżej 450 kWh/m²/rok 1 stycznia 2025
Klasa F 330–450 kWh/m²/rok 1 stycznia 2028
Klasa E 250–330 kWh/m²/rok 1 stycznia 2034

Nabywcy planujący wynajem długoterminowy powinni sprawdzić certyfikat DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) przed złożeniem oferty, nie po. Zakup nieruchomości klasy F lub G bez planu renowacji energetycznej oznacza nabycie aktywu, który z dniem wejścia w życie zakazu stanie się prawnie niemożliwy do wynajęcia w formule najmu długoterminowego.

Zamrożone czynsze od 2022 r. Właściciele nieruchomości klas F i G nie mogą podwyższać czynszu przy odnowieniu umowy ani przy zmianie najemcy od sierpnia 2022 r. Na rynku wtórnym nieruchomości tych klas sprzedają się orientacyjnie od 10% do 20% taniej niż porównywalny metraż w klasie D.

Koszt przeprowadzenia prac termoizolacyjnych i instalacyjnych koniecznych do osiągnięcia klasy E szacowany jest orientacyjnie na kilkanaście do ok. 40000 EUR, w zależności od powierzchni, stanu technicznego instalacji i zakresu koniecznych prac.

Loi Le Meur (uchwalona 19 listopada 2024 r.) wprowadziła dodatkowy wymóg dotyczący wynajmu krótkoterminowego: nowe autoryzacje na wynajem turystyczny w strefach napiętych (do których zaliczają się Cannes i Nicea) są wydawane wyłącznie dla nieruchomości o klasie energetycznej nie niższej niż E. Od 2034 r. planowane jest zaostrzenie tego wymogu do klasy D.

„Nieruchomości klas F i G były chętnie nabywane przez polskich inwestorów kilka lat temu, ponieważ były tańsze. Dziś część z tych samych osób pyta, jak się z nich wycofać. Klasa energetyczna to nie szczegół techniczny. To jeden z głównych parametrów decyzji inwestycyjnej w 2026 roku."

— Sławomir Skomiał, JP Team

Copropriété: zobowiązania finansowe niewidoczne w ogłoszeniu

Zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym we Francji oznacza wejście do struktury prawnej zwanej copropriété, zarządzanej przez syndic i regulowanej uchwałami zgromadzeń właścicieli. Cena ofertowa nie uwzględnia ani zadłużenia wspólnoty, ani przegłosowanych prac remontowych, ani zobowiązań wynikających z przepisów Loi Alur. Poniżej omówione są obszary, które należy sprawdzić przed złożeniem oferty.

Fonds de travaux (fundusz remontowy) jest obowiązkowy w każdej copropriété od 2017 r. (Loi Alur). Jego coroczna wpłata wynosi co najmniej 5% rocznego budżetu wspólnoty, a jeśli budynek przyjął wieloletni plan prac (PPPT): co najmniej 2,5%. Środki zgromadzone przez sprzedającego nie wracają do niego przy sprzedaży: przechodzą bezpowrotnie na nabywcę. Przed zakupem należy ustalić, jak duży jest ten fundusz i czy nie jest pusty po ostatnim remoncie.

Od 1 stycznia 2025 r. każda wspólnota mieszkaniowa licząca powyżej 15 lat musi posiadać PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), czyli wieloletni plan prac. Dokument ten wymienia planowane remonty na najbliższe 10 lat wraz z szacunkowymi kosztami. Dla nabywcy jest to źródło informacji o wydatkach, które będą na niego czekały po zakupie.

Szczególną uwagę należy zwrócić na tzw. appels de fonds: wezwania do zapłaty na poczet prac remontowych głosowanych przez zgromadzenie wspólnoty. Nabywca jest zobowiązany do pokrycia wszystkich appels de fonds, których termin płatności przypada po dacie podpisania aktu notarialnego, nawet jeśli same prace były głosowane i zatwierdzane przed zakupem. Analiza protokołów zgromadzeń z ostatnich 3 lat pozwala ustalić, jakie prace zostały przegłosowane i jakich wpłat można spodziewać się w ciągu najbliższych miesięcy.

Dokumenty obowiązkowo dostarczone przez sprzedającego przed compromis de vente (Loi Alur, art. L721-2 Code de la construction):

Regulamin copropriété może zawierać klauzule ograniczające użytkowanie lokali wyłącznie do celów mieszkalnych (tzw. clause d'habitation bourgeoise exclusive). Klauzula ta skutecznie blokuje wynajem krótkoterminowy, niezależnie od posiadania wszystkich administracyjnych zezwoleń na meublé de tourisme. Weryfikacja regulaminu pod tym kątem powinna być jednym z pierwszych kroków po wybraniu konkretnej nieruchomości.

Wynajem krótkoterminowy po Loi Le Meur: jakie kary grożą za brak rejestracji?

Ustawa Loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 r.) zaostrzyła zasady wynajmu krótkoterminowego w całej Francji. W Cannes i Nicei, zaliczanych do tzw. stref napiętych, przepisy te obowiązują od razu po wejściu ustawy w życie. Poniżej zestawione są sankcje, które mogą dotyczyć nabywców planujących wynajem przez Airbnb lub podobne platformy.

Kara za brak numeru rejestracyjnego w ogłoszeniu: do 5000 EUR za każde ogłoszenie. Numer rejestracyjny (13-cyfrowy, wydawany przez mairie) jest obowiązkowy przy każdej ofercie wynajmu krótkoterminowego opublikowanej na platformie.

Kara za przekształcenie lokalu na wynajem turystyczny bez uzyskania changement d'usage: do 100000 EUR za każdy lokal. Kara ta dotyczy nieruchomości stanowiących résidence secondaire, wynajmowanych krótkoterminowo bez wymaganej zgody administracyjnej na zmianę sposobu użytkowania.

Résidence principale, czyli główne miejsce zamieszkania właściciela, może być wynajmowana krótkoterminowo bez zmiany przeznaczenia przez maksymalnie 120 dni w roku. Nieruchomości stanowiące résidence secondaire wymagają uzyskania changement d'usage, co w Cannes i Nicei wiąże się z procedurą w merostwie i, w wielu przypadkach, z obowiązkiem tzw. compensation (zakupu i przekształcenia powierzchni komercyjnej na mieszkalną).

Changement d'usage: co to oznacza w praktyce?

Changement d'usage to administracyjna zgoda na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego z funkcji mieszkaniowej na cel turystyczny (meublé de tourisme). Wymagana jest, gdy lokal ma być wynajmowany krótkoterminowo jako résidence secondaire. Procedura prowadzona jest przez mairie, a jej warunki różnią się w zależności od gminy. W Cannes i Nicei organy lokalne wymagają zazwyczaj zakupu równoważnej powierzchni komercyjnej i przekształcenia jej na mieszkalną w tym samym mieście.

Weryfikacja, czy dana nieruchomość ma już uregulowany status changement d'usage, powinna być częścią due diligence przed złożeniem oferty.

Nicea ogłosiła dodatkowe ograniczenia: autoryzacje na wynajem turystyczny są skrócone z 6 do 3 lat i nie podlegają odnowieniu. Miasto deklaruje cel zmniejszenia liczby meublés de tourisme o połowę. Obydwa miasta stosują też Loi Le Meur w zakresie warunku energetycznego: nowe autoryzacje w strefach napiętych są wydawane wyłącznie dla nieruchomości o klasie energetycznej nie niższej niż E.

Chcą Państwo kupić bezpiecznie?

Weryfikujemy dokumenty, sprawdzamy stan prawny i prowadzimy negocjacje — reprezentujemy wyłącznie kupującego.

Bezpłatna konsultacja

Loi Carrez i diagnostics obligatoires: co sprawdzić zanim podpisze się compromis?

We Francji powierzchnia mieszkalna w lokalach w copropriété mierzona jest według zasad Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Loi Carrez wlicza do powierzchni użytkowej wszystkie przestrzenie o wysokości co najmniej 1,80 m. Tymczasem surface habitable (stosowana przy wynajmie długoterminowym, Loi Boutin) wymaga wysokości co najmniej 2,20 m. Dla nabywcy ma to praktyczne znaczenie przy zakupie mieszkań na poddaszu lub z antresolami, gdzie część przestrzeni może być wliczona do metrażu Carrez, ale nie będzie liczyła się jako superficie habitable.

Jeśli po zakupie okaże się, że rzeczywista powierzchnia zmierzona metodą Carrez jest o ponad 5% mniejsza niż zadeklarowana w akcie notarialnym, nabywca ma prawo w ciągu 1 roku od daty podpisania aktu żądać proporcjonalnego zwrotu części ceny zakupu. Sprzedający odpowiada za błąd pomiaru. Ryzyko rozbieżności dotyczy szczególnie mieszkań z loggiami i zabudowanymi balkonami: loggia jest wliczana do powierzchni Carrez wyłącznie wtedy, gdy zabudowa ma charakter stały i została oficjalnie autoryzowana uchwałą wspólnoty. Brak uchwały w protokołach zgromadzeń oznacza, że loggia nie powinna być wykazana w metrażu Carrez.

Pełne DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) obowiązkowe przy sprzedaży:

Pełne DDT jest obowiązkowo dołączane do umowy compromis de vente. Koszt wykonania diagnostics ponosi co do zasady sprzedający. Diagnosta ponosi odpowiedzialność za rzetelność pomiarów i wystawionych certyfikatów. W przypadku stwierdzenia błędów w diagnozach nabywca ma prawo do roszczeń na drodze cywilnej.

Najczęstsze pytania dotyczące zakupu nieruchomości na Lazurowym Wybrzeżu

Czy frais de notaire można sfinansować kredytem hipotecznym?

Banki francuskie finansują standardowo wyłącznie cenę nieruchomości. Koszty nabycia, w tym frais de notaire, muszą być pokryte ze środków własnych nabywcy. Przy planowaniu budżetu zakupu należy zatem dysponować gotówką obejmującą nie tylko wymagany wkład własny, lecz także orientacyjnie od 7% do 8% ceny nieruchomości na pokrycie kosztów transakcyjnych.

Co grozi właścicielowi, który wynajmuje lokal klasy G po 1 stycznia 2025?

Od 1 stycznia 2025 r. zawarcie nowej umowy najmu długoterminowego lub odnowienie umowy istniejącej dla nieruchomości klasy G jest prawnie niemożliwe. Najemca może powołać się na nieważność umowy i wstrzymać opłacanie czynszu. Odpowiedzialność właściciela ma charakter cywilnoprawny: wynikają z niej roszczenia najemcy o zwrot nienależnie pobranego czynszu.

Jak sprawdzić przed zakupem, czy wspólnota ma ukryte zobowiązania finansowe?

Dwa dokumenty dostarczane obowiązkowo przed compromis de vente (na podstawie Loi Alur) ujawniają te informacje. Pré-état daté zawiera aktualne zadłużenie sprzedającego wobec wspólnoty. Procès-verbaux des assemblées générales z ostatnich 3 lat zawierają wszystkie głosowane prace remontowe wraz z przegłosowanymi kwotami. Analizę obu dokumentów należy przeprowadzić przed złożeniem oferty, nie po jej przyjęciu.

Czy regulamin copropriété może zakazywać wynajmu przez Airbnb?

Tak. Wiele regulaminów copropriété zawiera klauzule ograniczające użytkowanie lokali wyłącznie do celów mieszkalnych (klauzula d'habitation bourgeoise exclusive lub analogiczna). Klauzula taka skutecznie blokuje wynajem krótkoterminowy, niezależnie od posiadania wszystkich administracyjnych zezwoleń na meublé de tourisme. Weryfikacja regulaminu powinna być wykonana przed złożeniem oferty, ponieważ klauzula ta nie jest widoczna w ogłoszeniu ani w wyciągu z księgi wieczystej.

Czy Polacy jako obywatele UE mogą kupować nieruchomości we Francji bez ograniczeń?

Polacy, jako obywatele Unii Europejskiej, nabywają nieruchomości we Francji bez żadnych prawnych ograniczeń dotyczących obywatelstwa. W zakresie finansowania: banki francuskie wymagają zazwyczaj wkładu własnego na poziomie od 30% do 40% ceny nieruchomości, a koszty nabycia muszą w całości pochodzić ze środków własnych. Konto bankowe we Francji ani numer SIRET nie są wymagane przy zakupie prywatnym.

Podstawy prawne i źródła: Loi Énergie-Climat (loi n° 2019-1147) i dekrety wykonawcze 2025–2034 (zakazy wynajmu klas DPE); Loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, regulacje STR); Loi Alur (loi n° 2014-366, dokumenty copropriété); Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, metraż); art. L721-2 Code de la construction et de l'habitation (dokumenty obligatoryjne przy sprzedaży w copropriété). Kwoty orientacyjne (frais de notaire, koszty remontów DPE) oparte na danych z francuskich źródeł notarialnych i branżowych. Dokładne wartości należy potwierdzić u notariusza przed transakcją. Artykuł zaktualizowany: 2026-05-26. Informacje mogą ulec zmianie. Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.