W tym artykule opisujemy, które etapy zakupu można przeprowadzić z Polski, jak przygotować pełnomocnictwo i jakie dokumenty pozwalają ocenić nieruchomość bez wizyty na miejscu. Procedury opieramy na źródłach urzędowych: notaires.fr, economie.gouv.fr i gov.pl.
Czy można kupić nieruchomość we Francji bez wyjazdu z Polski?
Tak. Żaden przepis nie wymaga, aby nabywca pojawił się we Francji na którymkolwiek etapie transakcji. Francuskie Ministerstwo Gospodarki prowadzi oficjalny poradnik zakupu nieruchomości na odległość, który opisuje pełną procedurę: od weryfikacji ceny po podpisanie aktu przez pełnomocnika.
Źródło: economie.gouv.fr, sierpień 2025.
Umowę przedwstępną (compromis de vente) podpisuje się elektronicznie. Podpis elektroniczny zgodny z europejskim rozporządzeniem eIDAS ma taką samą moc prawną jak podpis odręczny, co wynika z art. 1366 i 1367 francuskiego Kodeksu cywilnego.
Źródło: SeLoger, styczeń 2026.
Akt notarialny (acte authentique de vente) wymaga stawiennictwa u notariusza, ale nie musi to być stawiennictwo nabywcy. Wystarczy pełnomocnik. Samo pełnomocnictwo notarialne można od listopada 2020 r. podpisać w pełni zdalnie, przez wideokonferencję z francuskim notariuszem, na podstawie dekretu n° 2020-1422 z 20 listopada 2020 r.
Źródło: Notaires de France, luty 2025.
Kalendarz transakcji wygląda przy zakupie zdalnym tak samo jak przy zakupie z obecnością na miejscu i obejmuje zwykle od 3 do 4 miesięcy. Pełny przebieg opisaliśmy w poradniku o procesie zakupu nieruchomości na Lazurowym Wybrzeżu.
Jak sprawdzić nieruchomość i cenę bez wizyty na miejscu?
Większość informacji potrzebnych do oceny nieruchomości istnieje w formie cyfrowej i można je otrzymać mailem, zanim zapadnie jakakolwiek decyzja.
Rzeczywiste ceny transakcyjne weryfikuje się w rządowej bazie DVF (Demandes de valeurs foncières). Baza jest bezpłatna i zawiera transakcje z ostatnich 5 lat, z dokładnością do pojedynczej działki. Pozwala porównać cenę ofertową z kwotami, za które faktycznie sprzedały się mieszkania w tym samym budynku lub przy tej samej ulicy. Ceny ofertowe na portalach bywają zawyżone w stosunku do cen transakcyjnych i baza DVF pozwala tę różnicę zobaczyć przed negocjacją.
Źródło: explore.data.gouv.fr, aktualizacja kwiecień 2026.
Sprzedający ma obowiązek dołączyć do umowy przedwstępnej komplet diagnostyk technicznych (dossier de diagnostic technique). W zależności od wieku i typu nieruchomości dokumentacja, którą można otrzymać mailem przed podjęciem decyzji, obejmuje:
- świadectwo energetyczne DPE, a dla klas E, F i G dodatkowo audyt energetyczny,
- badanie obecności azbestu (budynki z pozwoleniem sprzed lipca 1997 r.),
- badanie obecności ołowiu (budynki sprzed 1949 r.),
- stan instalacji elektrycznej i gazowej (instalacje starsze niż 15 lat),
- état des risques: ryzyka naturalne, sejsmiczne i przemysłowe dla działki,
- protokoły ostatnich zgromadzeń wspólnoty (copropriété) i regulamin wspólnoty,
- plan zagospodarowania przestrzennego (PLU) z merostwa.
Źródła: Service-Public.fr, marzec 2025; economie.gouv.fr, sierpień 2025.
Protokoły zgromadzeń pokazują planowane remonty i spory we wspólnocie, zanim staną się one kosztem nabywcy. Plan zagospodarowania pozwala sprawdzić, czy sąsiednia działka nie zostanie zabudowana w sposób, który odbierze nieruchomości widok na morze.
Wizyty wirtualne 3D i oglądanie na wideo nadają się do preselekcji ofert. Ministerstwo Gospodarki zastrzega jednak, że wizyta wirtualna trudno zastąpi wizytę na miejscu. W praktyce oględziny wykonuje wtedy osoba działająca w imieniu nabywcy: ktoś zaufany na miejscu albo profesjonalista prowadzący poszukiwania.
Pełnomocnictwo: trzy drogi dla nabywcy z Polski
Pełnomocnictwo (procuration) można przygotować na trzy sposoby. Wybór zależy od tego, czy zakup jest finansowany kredytem i ile czasu zostało do planowanego podpisania aktu.
| Droga | Jak przebiega | Koszt orientacyjny | Kiedy wystarczy |
|---|---|---|---|
| Zdalnie u notariusza francuskiego | Wideokonferencja na certyfikowanym systemie notariatu, kwalifikowany podpis elektroniczny | ok. 180–230 EUR | Każdy zakup, w tym z kredytem |
| U notariusza w Polsce + apostille | Akt notarialny w Polsce, poświadczenie sądu okręgowego, apostille MSZ, tłumaczenie przysięgłe, oryginał pocztą | taksa + 60 zł + tłumaczenie | Każdy zakup, w tym z kredytem |
| Forma pisemna z poświadczonym podpisem | Podpis poświadczony np. w konsulacie lub przez urzędnika | opłata za poświadczenie | Zakup bez kredytu (bez hipoteki) |
Droga 1: pełnomocnictwo zdalne u notariusza francuskiego
Notariusz przeprowadza przez wideokonferencję te same czynności co przy spotkaniu w kancelarii: weryfikuje tożsamość, odczytuje akt i odbiera zgodę. Połączenie musi odbywać się na systemie certyfikowanym przez francuski notariat; aplikacje takie jak Skype czy WhatsApp są wprost zakazane. Sposób weryfikacji tożsamości różni się między kancelariami, dlatego dostępność tej drogi dla obywatela Polski należy potwierdzić z konkretną kancelarią przed umówieniem terminu.
Źródło: Notaires de France, luty 2025.
Stawka za tę czynność nie jest urzędowo regulowana i każda kancelaria ustala ją samodzielnie. Według publikowanych cenników jest to orientacyjnie ok. 180 EUR za pełnomocnictwo plus ok. 50 EUR za kwalifikowany podpis elektroniczny u zewnętrznego dostawcy.
Źródło: cennik kancelarii Plantelin Notaires, odczyt czerwiec 2026.
Droga 2: polski notariusz, sąd okręgowy i apostille
Polska należy do notariatu łacińskiego, więc pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego może sporządzić polski notariusz. Dokument wymaga wtedy trzech dodatkowych kroków: poświadczenia przez właściwy sąd okręgowy (tylko sądy dysponują wzorami podpisów notariuszy), klauzuli apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych (opłata skarbowa 60 zł za dokument, do załatwienia osobiście lub korespondencyjnie) oraz tłumaczenia przysięgłego na francuski. Do kancelarii we Francji musi trafić papierowy oryginał; skan nie wystarcza.
Źródła: gov.pl, MSZ: Apostille; Notaires de France, sierpień 2024.
Droga 3: zwykła forma pisemna z poświadczonym podpisem
Przy zakupie bez kredytu francuskie prawo dopuszcza pełnomocnictwo w zwykłej formie pisemnej (sous seing privé). Podpis poświadcza wtedy konsulat lub urzędnik, który potwierdza, że dokument podpisała wskazana osoba.
Źródło: Notaires de France, sierpień 2024.
Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, a wraz z nim takiej samej formy wymaga pełnomocnictwo, pod rygorem nieważności. Przy zakupie finansowanym kredytem w grę wchodzą więc wyłącznie droga pierwsza i druga.
Zakres dokumentu powinien powtarzać warunki transakcji: strony, cenę i warunki zawieszające. Pełnomocnik nie może podpisać niczego, co wykracza poza ten zakres.
Jak przebiega podpisanie umów krok po kroku?
Z perspektywy nabywcy, który prowadzi zakup z Polski, transakcja składa się z pięciu kroków.
- Oferta i negocjacja ceny: mailowo lub telefonicznie, po weryfikacji cen transakcyjnych w bazie DVF.
- Compromis de vente: podpis elektroniczny na platformie notariusza lub agencji. Po podpisaniu biegnie 10-dniowy termin, w którym nabywca może odstąpić od umowy bez podania przyczyny.
- Warunki zawieszające: przy finansowaniu kredytem bank analizuje wniosek; ten etap trwa u nierezydenta dłużej niż u klienta krajowego.
- Pełnomocnictwo: jedną z trzech dróg opisanych wyżej, najpóźniej na kilka tygodni przed planowanym aktem.
- Akt notarialny: pełnomocnik podpisuje akt w kancelarii, a środki trafiają wcześniej przelewem na rachunek depozytowy notariusza. Po podpisaniu notariusz przekazuje klucze zarządcy lub osobie wskazanej przez nabywcę.
Pełnomocnikiem jest w praktyce najczęściej pracownik kancelarii notarialnej prowadzącej transakcję; pełnomocnikiem nie może być sam notariusz. Dzięki temu nabywca nie musi szukać zaufanej osoby na miejscu.
Banki francuskie udzielają kredytów nierezydentom, ale wymagają od nich wkładu własnego orientacyjnie od 25 do 30% i potrzebują więcej czasu na decyzję. Warunki finansowania opisaliśmy szczegółowo w poradniku o kredycie hipotecznym we Francji dla obcokrajowców.
Źródło: Mon Chasseur Immo, grudzień 2025.
Błędy i pułapki przy zakupie na odległość
Najczęstszy błąd to traktowanie wizyty wirtualnej jak pełnoprawnych oględzin. Kamera nie przekazuje hałasu z ulicy ani z lokalu gastronomicznego piętro niżej, zapachu wilgoci, stanu klatki schodowej ani charakteru sąsiedztwa wieczorem. Te informacje zbiera wyłącznie osoba obecna na miejscu.
Drugi błąd to pominięcie weryfikacji ceny. Nabywca, który zna rynek tylko z portali ogłoszeniowych, porównuje ceny ofertowe z cenami ofertowymi. Dopiero zestawienie z rzeczywistymi transakcjami z bazy DVF pokazuje, ile faktycznie płaci się w danym budynku lub kwartale.
Trzecia pułapka dotyczy samego pełnomocnictwa. Dokument sporządzony w Polsce musi dotrzeć do kancelarii jako papierowy oryginał z apostille i tłumaczeniem; wysłanie skanu opóźnia podpisanie aktu. Z kolei pełnomocnictwo sformułowane zbyt wąsko przestaje wystarczać, gdy warunki transakcji zmienią się po jego podpisaniu, na przykład po dodatkowej negocjacji ceny. Wtedy dokument trzeba przygotować od nowa.
Czwarta pułapka to pominięcie dokumentów wspólnoty. Uchwalony remont elewacji lub dachu obciąża właściciela w momencie wezwania do zapłaty, więc nieprzeczytany protokół zgromadzenia może oznaczać zobowiązanie idące w dziesiątki tysięcy euro. Sposoby weryfikacji sprzedającego i nieruchomości zebraliśmy w poradniku o tym, jak nie dać się oszukać przy zakupie na Lazurowym Wybrzeżu.
Odrębną kategorią jest rynek pierwotny w formule VEFA (vente en état futur d'achèvement), czyli zakup mieszkania w budowie. Nieruchomość jeszcze nie istnieje, więc wizyta jest z definicji niemożliwa i cała ocena opiera się na dokumentacji dewelopera. Ministerstwo Gospodarki wskazuje ten typ inwestycji jako szczególnie dobrze nadający się do zakupu w pełni zdalnego.
Źródło: economie.gouv.fr, sierpień 2025.
Planują Państwo zakup bez częstych wyjazdów do Francji?
Oglądamy nieruchomości na miejscu, weryfikujemy dokumenty i ceny transakcyjne oraz prowadzimy cały proces po polsku, od pierwszej rozmowy do przekazania kluczy.
Najczęstsze pytania
Czy trzeba przyjechać do Francji chociaż raz, żeby kupić nieruchomość?
Nie ma takiego wymogu prawnego. Umowę przedwstępną podpisuje się elektronicznie, a akt notarialny podpisuje pełnomocnik. W praktyce zalecamy przynajmniej jedną wizytę przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ponieważ hałasu, zapachów i charakteru sąsiedztwa nie widać na wideo. Jeśli wizyta nie jest możliwa, oględziny na miejscu powinna wykonać osoba działająca w imieniu nabywcy.
Co jeśli nie mówię po francusku?
Dokumenty transakcyjne są sporządzane po francusku i to wersja francuska jest wiążąca. Jeśli strona nie rozumie języka, notariusz w praktyce wymaga udziału tłumacza przysięgłego przy podpisaniu aktu; szczegóły należy potwierdzić z konkretną kancelarią. Tłumaczenie umowy przedwstępnej przed podpisem można zlecić tłumaczowi przysięgłemu w Polsce.
Ile kosztuje pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości we Francji?
Orientacyjnie: pełnomocnictwo podpisywane zdalnie u francuskiego notariusza kosztuje według cenników kancelarii ok. 180 EUR plus ok. 50 EUR za kwalifikowany podpis elektroniczny. Droga przez polskiego notariusza to taksa notarialna, 60 zł opłaty skarbowej za apostille w MSZ oraz koszt tłumaczenia przysięgłego na francuski. Stawki za te czynności nie są urzędowo regulowane, dlatego różnią się między kancelariami.
Kto może być moim pełnomocnikiem przy podpisaniu aktu notarialnego?
Pełnomocnikiem może być zaufana osoba pełnoletnia, która nie jest stroną transakcji. W praktyce najczęściej jest to pracownik kancelarii notarialnej prowadzącej transakcję. Pełnomocnikiem nie może być sam notariusz sporządzający akt. Pełnomocnik działa wyłącznie w granicach pełnomocnictwa, dlatego dokument musi odzwierciedlać warunki transakcji.
Czy zakup nowego mieszkania (VEFA) też da się przeprowadzić zdalnie?
Tak. Przy zakupie z rynku pierwotnego w formule VEFA nieruchomość jeszcze nie istnieje, więc wizyta jest z definicji niemożliwa i cały proces opiera się na dokumentacji. Francuskie Ministerstwo Gospodarki wskazuje, że ten typ inwestycji dobrze nadaje się do zakupu w pełni zdalnego. Przy finansowaniu kredytem pełnomocnictwo wymaga formy aktu notarialnego; warto potwierdzić z notariuszem wymogi dla konkretnej umowy deweloperskiej.
Źródła: Notaires de France: La procuration notariée à distance (02.2025); Notaires de France: Expatriation, faire une procuration à l'étranger (08.2024); economie.gouv.fr: Comment acheter un bien immobilier à distance? (08.2025); gov.pl, MSZ: Apostille; Explorateur DVF, data.gouv.fr (04.2026); Service-Public.fr: Diagnostics immobiliers (03.2025); SeLoger (01.2026); Plantelin Notaires: cennik; Mon Chasseur Immo (12.2025).