W tym artykule pokazujemy, jak w ciągu roku zmieniają się podaż, konkurencja i przestrzeń negocjacyjna na francuskim rynku nieruchomości oraz co z tego wynika dla nabywcy planującego zakup na Lazurowym Wybrzeżu.
Czy rynek nieruchomości we Francji ma sezonowość?
Tak, i widać ją w danych. Według statystyk portalu ogłoszeniowego PAP (Particulier à Particulier) liczba poszukiwań nieruchomości na zakup osiąga roczny szczyt w czerwcu (ok. 1,8 mln zapytań) i drugi szczyt w marcu (ok. 1,6 mln), a najniższy poziom w grudniu (ok. 1 mln). Dane dotyczą całej Francji.
Źródło: MoneyVox, dane PAP, styczeń 2025.
Drugi wniosek z danych dotyczy motywacji sprzedających. Z ok. 780 000 transakcji na rynku wtórnym w 2024 r. (szacunek notariuszy) od 80 do 90% wynikało według sieci Guy Hoquet z potrzeby: zmiany pracy, separacji, spadku. Osoba, która z różnych powodów jest zmuszona lub zmotywowana do sprzedaży, może negocjować inaczej niż osoba, która chce jedynie sprawdzić cenę swojej nieruchomości. W takich sytuacjach sezonowe wahania popytu mogą mieć znaczenie.
Źródło: MoneyVox, styczeń 2025.
Wiosna i lato: duży wybór, duża konkurencja
Od końca marca do końca czerwca ofert jest najwięcej w całym roku: to naturalne, że osoba sprzedająca chce pokazać swój dom lub apartament w najlepszym świetle, a wiosną jest o to najłatwiej. Według danych PAP to również okres, w którym poszukujących jest najwięcej, więc sprzedający rzadziej akceptują oferty poniżej ceny wywoławczej.
Źródła: SeLoger, listopad 2023; Living on the Côte d'Azur.
Dla nabywcy wiosna oznacza najszerszy wybór, ale i największą liczbę konkurujących kupujących. Kto zwleka z decyzją, ryzykuje, że dom lub apartament kupi inna osoba, gotowa zapłacić cenę wywoławczą; osoba, która podejmuje decyzję w pośpiechu, może z kolei zapłacić więcej, niż nieruchomość jest warta.
Statystycznie latem aktywność poszukujących spada: kupujący wyjeżdżają na wakacje, a u notariuszy finalizują się umowy podpisane wiosną. Mniej aktywnych nabywców to mniej konkurencji, a sprzedający, którym nie udało się sprzedać wiosną, mogą być bardziej skłonni do negocjacji ceny.
Źródło: SeLoger, listopad 2023.
Jesień i zima: mniejszy wybór, mocniejsza pozycja nabywcy
Od września liczba transakcji stopniowo maleje. Na rynku zostają m.in. nieruchomości, które nie sprzedały się wiosną i latem, a ich właściciele są bardziej otwarci na negocjacje, żeby domknąć sprzedaż przed końcem roku. Sam proces potrafi przebiec szybciej niż wiosną, bo sprzedający nie czeka już na kolejne, wyższe oferty.
Źródło: SeLoger, listopad 2023.
Zima, od grudnia do lutego, to okres najmniejszej konkurencji. Według obserwacji sieci Guy Hoquet nabywcy aktywni w grudniu i styczniu są zwykle mocniej zdecydowani, a negocjacje przebiegają spokojniej, bo żadna ze stron nie działa pod presją kolejki. Wybór bywa wtedy inny niż wiosną: część ofert to domy i apartamenty, które wróciły na rynek po sezonie wynajmu.
Źródło: MoneyVox, styczeń 2025.
Jak ten rytm wygląda na Lazurowym Wybrzeżu?
Na Lazurowym Wybrzeżu sezonowość rynku nakłada się na sezon turystyczny. Wiosną region prezentuje się najlepiej i wtedy ceny ofertowe są najwyższe, a wśród zainteresowanych pojawiają się nabywcy zagraniczni planujący zakup domu wakacyjnego po wiosennym lub letnim pobycie. Latem ruch turystyczny jest największy, ale rynek transakcyjny zwalnia tak jak w całej Francji.
Źródło: Living on the Côte d'Azur.
Jesienią i zimą na rynku pojawia się natomiast więcej domów i apartamentów dostępnych do obejrzenia, również takich, które latem są wynajmowane turystom. Jeśli sprzedający ponagla jesienią do szybkiej decyzji, warto zachować spokój i najpierw sprawdzić, ile nieruchomość jest naprawdę warta; czas działa wtedy na korzyść kupującego. Zimą sprzedający musi włożyć więcej wysiłku w znalezienie nabywcy, co otwiera rozmowę o cenie.
Wyjątkiem jest rynek pierwotny. Przy zakupie w formule VEFA (mieszkania w budowie) sezonowość praktycznie nie istnieje: najlepsze lokale w popularnych inwestycjach są rezerwowane przed rozpoczęciem budowy i o zakupie decyduje szybkość reakcji, nie kalendarz.
Źródło: Living on the Côte d'Azur.
Błędy i pułapki przy wyborze momentu zakupu
Pierwszy błąd to czekanie na idealny moment rynkowy w oderwaniu od własnej sytuacji. Podobnie jak u sprzedających, także u kupujących, o terminie zakupu zwykle decyduje życie: budżet, finansowanie, plany rodzinne. Sezonowość pomaga zoptymalizować negocjacje w ramach tych ograniczeń, ale ich nie zastąpi.
Drugi błąd to zakup motywowany złudnym poczuciem, że okazja bezpowrotnie przepadnie. Na rynku regularnie pojawiają się kolejne domy i apartamenty, a zakup powyżej realnej wartości to koszt ponoszony przez lata.
Trzeci błąd to uzależnianie decyzji od kalendarza zamiast od konkretnej oferty. Cena zależy od konkretnej nieruchomości i sytuacji sprzedającego, nie od pory roku; na Lazurowym Wybrzeżu zimą ofert nie brakuje, bo na rynek wracają domy i apartamenty wynajmowane latem.
Niezależnie od sezonu punktem odniesienia są rzeczywiste ceny transakcyjne z rządowej bazy DVF, którą opisaliśmy w poradniku o zakupie nieruchomości we Francji z Polski. Warunki finansowania, opisane w poradniku o kredycie hipotecznym dla obcokrajowców, wpływają na całkowity koszt zakupu mocniej niż wybór kwartału.
Zastanawiają się Państwo, czy to odpowiedni moment na inwestycję na Lazurowym Wybrzeżu?
Obserwujemy rynek Lazurowego Wybrzeża na bieżąco: podaż, ceny transakcyjne i zachowanie sprzedających. Podpowiemy, czy konkretna oferta jest warta swojej ceny niezależnie od sezonu.
Najczęstsze pytania
Kiedy na rynku jest najwięcej ofert nieruchomości?
Statystycznie najwięcej ofert pojawia się wiosną, od końca marca do końca czerwca; według danych PAP to również szczyt liczby poszukujących. Duży wybór idzie więc zwykle w parze z większą konkurencją między nabywcami.
Kiedy najłatwiej negocjować cenę nieruchomości?
Według danych rynkowych zwykle w drugiej połowie roku. Statystycznie latem poszukujących jest mniej, więc sprzedający, którym zależy na czasie, chętniej negocjują. Jesienią na rynku zostają nieruchomości niesprzedane wiosną i latem, których właściciele są bardziej otwarci na rozmowę o cenie. Zimą, od grudnia do lutego, poszukujących jest według danych najmniej, więc negocjacje przebiegają zwykle spokojniej.
Czy zimą można kupić taniej?
Nie ma takiej gwarancji. Zima daje większą przestrzeń negocjacyjną, ale wybór ofert różni się od wiosennego. Cenę konkretnej oferty zawsze należy porównać z rzeczywistymi transakcjami w bazie DVF zamiast polegać na samym kalendarzu.
Czy nowe mieszkania (VEFA) też podlegają sezonowości?
Praktycznie nie. Przy zakupie z rynku pierwotnego o najlepszych lokalach decyduje kolejność rezerwacji, a popularne inwestycje wyprzedają się przed rozpoczęciem budowy. Zamiast sezonu liczy się szybkość reakcji po otwarciu sprzedaży danej inwestycji.
Co jest ważniejsze: sezon czy sytuacja osobista?
Sytuacja osobista i finansowanie. Według szacunków cytowanych przez sieć Guy Hoquet w 2024 r. od 80 do 90% sprzedaży we Francji wynikało z konieczności życiowych: zmiany pracy, separacji lub spadku. Sezonowość pomaga zoptymalizować negocjacje, ale nie powinna decydować o samym zakupie ani zastępować przygotowania budżetu i finansowania.
Źródła: MoneyVox: Quel est le meilleur moment pour acheter ou vendre? (01.2025, dane PAP i Guy Hoquet); SeLoger: Quelle est la meilleure saison pour acheter? (11.2023); Living on the Côte d'Azur: What is the best season to buy?.