Francuskie portale: ok. 10 razy więcej ofert niż Green-Acres
Z naszego doświadczenia polscy nabywcy najczęściej szukają domów i mieszkań na Green-Acres, bo serwis ma polską wersję i tłumaczy ogłoszenia. Według zestawienia Green-Acres z października 2025 roku można tam znaleźć ok. 80 tys. ofert z całej Francji, a na SeLoger i Leboncoin po ok. 800 tys. Francuskie portale działają tylko po francusku, ale ogłoszenia można przetłumaczyć w przeglądarce. Według szacunków agencji sprzedaż bez ogłoszenia obejmuje ok. 5–10% rynku.
Źródło: Green-Acres, porównanie portali nieruchomości we Francji, październik 2025.
Notariusze: oferty na immobilier.notaires.fr
We Francji notariusz może nie tylko sporządzić akt, ale też sprzedać nieruchomość na zlecenie właściciela. Oferty notariuszy publikuje serwis immobilier.notaires.fr. 11 października 2026 roku było tam 121 mieszkań i 59 domów w departamencie Alpes-Maritimes oraz 69 mieszkań i 81 domów w Var.
Przy takiej sprzedaży do ceny dochodzi honorarium notariusza za negocjację. Od 2016 roku notariusz ustala je swobodnie z właścicielem, a cena w ogłoszeniu zawiera już to honorarium. Gdy notariusz tylko sporządza akt sprzedaży, nabywca nie płaci honorarium za negocjację.
Część ofert notariusze sprzedają w formie sprzedaży interaktywnej (immo-interactif), czyli przetargu online. Notariusz ustala cenę pierwszej oferty i terminy wizyt, które trwają zwykle 3–4 tygodnie. Po wizytach zarejestrowani nabywcy przez 24 godziny składają oferty na stronie, a sprzedający wybiera nabywcę, biorąc pod uwagę nie tylko cenę, ale też np. sposób finansowania. Cały proces trwa ok. 45 dni. W Alpes-Maritimes w tej formie oferowanych było 20 mieszkań.
Źródła: immobilier.notaires.fr, liczba ogłoszeń w departamentach 06 i 83, stan na 11.10.2026; immobilier.notaires.fr, „Vente interactive : acheter / vendre un bien immobilier en 45 jours sur internet”; atlantiquepoitou.notaires.fr, „Tarif de la négociation immobilière”.
Podobną usługę prowadzi serwis 36h-immo. W Alpes-Maritimes była tam w październiku 2026 roku jedna oferta: mieszkanie 80 m² w Cagnes-sur-Mer z pierwszą ofertą 378 000 EUR.
Licytacje sądowe
Nieruchomości z postępowań egzekucyjnych sprzedaje na licytacjach sąd (tribunal judiciaire). Ogłoszenia licytacji przed sądem w Nicei publikuje m.in. serwis Licitor. Na licytacji 3 września 2026 roku wystawiono tam np. mieszkanie 63 m² z ceną wywoławczą 40 000 EUR.
Nabywca nie może sam składać ofert na licytacji sądowej. Oferty składa adwokat wpisany do izby przy sądzie, w którym odbywa się licytacja. Przed licytacją trzeba wpłacić kaucję w wysokości 10% ceny wywoławczej. Zwycięzca ma 2 miesiące na zapłatę ceny, a przez 10 dni po licytacji inna osoba może przebić ofertę o co najmniej 10% (surenchère).
Źródła: Licitor, licytacje przed tribunal judiciaire w Nicei, 2026; Swim, „Ventes aux enchères immobilières judiciaires : procédure, risques et rôle de l'avocat”, 2026.
AGRASC: nieruchomości skonfiskowane przez państwo
AGRASC to państwowa agencja, która sprzedaje majątek skonfiskowany wyrokami sądów, m.in. w sprawach o pranie pieniędzy. Agencja sprzedaje także domy i mieszkania, w tym na Lazurowym Wybrzeżu. We wrześniu 2026 roku AGRASC wystawiła na sprzedaż posiadłość na Cap d'Antibes, skonfiskowaną w 2025 roku. Aktualne oferty są w zakładce „Les ventes” na stronie agrasc.gouv.fr.
Źródło: agrasc.gouv.fr, „Les ventes” i „Vente d'un domaine immobilier d'exception au Cap d'Antibes”, wrzesień 2026.
Deweloperzy: zakup na etapie budowy
Mieszkania w nowych budynkach deweloperzy oferują na własnych stronach, a sprzedaż zaczyna się od umowy rezerwacyjnej (contrat de réservation) jeszcze przed zakończeniem budowy. Ten tryb zakupu nazywa się VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej nabywca wpłaca depozyt do 5% ceny i ma 10 dni na odstąpienie od umowy bez podawania przyczyny.
Źródło: service-public.gouv.fr, „Contrat de réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)”, 2026.
Oferty bez ogłoszenia: kiedy potrzebny jest agent
Część właścicieli nie chce publicznego ogłoszenia, np. ze względu na prywatność albo najemcę w lokalu. Agencja pokazuje wtedy nieruchomość tylko wybranym nabywcom, których kryteria pasują do tego domu. Dotyczy to głównie droższych nieruchomości i miejscowości, w których ofert jest mało w stosunku do liczby nabywców. Agencje czasem przedstawiają ofertę swoim nabywcom, zanim opublikują ogłoszenie.
Agencje dzielą się też ofertami między sobą. Ok. 3 300 francuskich agencji korzysta ze wspólnej bazy mandatów na wyłączność Amanda (do czerwca 2025 roku AMEPI). Dzięki temu agent nabywcy może pokazać ofertę innej agencji.
Agenci korzystają też z narzędzi niedostępnych dla osób prywatnych. Platforma Casafari zbiera ogłoszenia z ponad 30 000 źródeł i pokazuje, które agencje oferują ten sam dom, po jakiej cenie i od kiedy jest na rynku. Według Casafari oferty agencji pokrywają się w ok. 90%, więc ta sama nieruchomość często ma kilka ogłoszeń z różnymi cenami.
Źródła: Côte d'Azur Sotheby's International Realty, „Immobilier en off-market : comment ça fonctionne ?”; Welcome Home Immobilier, „Comment accéder aux biens invisibles sur les portails ?”; Immo Matin, wywiad z prezesem Amanda B. Khourym, 2026; Casafari, „Comment ça marche”.
Szukają Państwo domu lub apartamentu na Lazurowym Wybrzeżu?
JP Team przegląda oferty agencji, notariuszy i deweloperów w Alpes-Maritimes i Var, a oferty spoza portali pozyskuje przez współpracę z lokalnymi agencjami.
Ograniczenia poszczególnych źródeł
Oferta bez ogłoszenia nie oznacza niższej ceny. Bez ogłoszenia agencje oferują zwykle domy i mieszkania w pierwszych tygodniach sprzedaży, często po cenie wyższej niż rynkowa, według niektórych szacunków nawet o 10–15%.
Licytacja sądowa wymaga adwokata we Francji, kaucji i zapłaty całej ceny w ciągu 2 miesięcy. Przy zakupie na kredyt finansowanie trzeba uzgodnić z bankiem przed licytacją.
Sprzedaż interaktywna u notariusza ma stały harmonogram. Wizyty odbywają się w wyznaczonych terminach, więc nabywca z Polski musi zaplanować przyjazd albo wysłać kogoś na wizytę w swoim imieniu.
Wynagrodzenie agencji należy się dopiero po zawarciu transakcji. Francuskie prawo (loi Hoguet) zakazuje pobierania go wcześniej, a agent musi mieć kartę zawodową (carte professionnelle).
Źródło: Peter Jorgensen Consulting, „Off market : le marché caché de l'immobilier”, 2026.
Najczęstsze pytania
Czy dom sprzedawany bez ogłoszenia jest tańszy niż dom z ogłoszenia?
Nie zawsze. Według szacunków agencji nieruchomości sprzedawane bez ogłoszenia często mają cenę wyższą niż rynkowa, bo trafiają do nabywców na początku sprzedaży, zanim właściciel sprawdzi zainteresowanie na portalach.
Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość na licytacji we Francji?
Tak. Licytacja sądowa wymaga jednak adwokata wpisanego do izby przy sądzie, w którym odbywa się licytacja, oraz kaucji w wysokości 10% ceny wywoławczej. Zapłata całej ceny przypada w ciągu 2 miesięcy.
Czy notariusz pobiera prowizję przy sprzedaży nieruchomości?
Tak, gdy notariusz sam sprzedaje nieruchomość na zlecenie właściciela. Honorarium za negocjację notariusz ustala swobodnie, a w ogłoszeniu jest ono zwykle wliczone w cenę. Gdy notariusz tylko sporządza akt sprzedaży, nabywca nie płaci honorarium za negocjację.
Gdzie sprawdzić oferty notariuszy z Lazurowego Wybrzeża?
W serwisie immobilier.notaires.fr, w wyszukiwarce według departamentu: Alpes-Maritimes (06) dla Nicei, Cannes i Antibes oraz Var (83) dla Saint-Raphaël, Fréjus i Sainte-Maxime.
Źródła: immobilier.notaires.fr: mieszkania i domy w Alpes-Maritimes (domy) i Var (domy), immo-interactif 06, stan na 11.10.2026; sprzedaż interaktywna; honorarium negocjacji: Chambre des notaires, Solutis; 36h-immo; Licitor, TJ Nice; Swim; AGRASC (sprzedaże, Cap d'Antibes); Service-public, VEFA; Green-Acres (10.2025); off-market: Mon Chasseur Immo, Peter Jorgensen Consulting, Côte d'Azur Sotheby's, Welcome Home Immobilier; Amanda (Immo Matin); Casafari. Artykuł zaktualizowany: październik 2026. Informacje mogą ulec zmianie. Przed zakupem należy potwierdzić najważniejsze kwestie z notariuszem.