Według bazy DVF, w której francuska administracja skarbowa publikuje ceny z aktów notarialnych, w 2025 roku metr kwadratowy mieszkania kosztował w Nicei ok. 4 900 EUR, a w Cannes ok. 5 700 EUR, czyli o ok. 18% więcej. Nicea ma trzy razy więcej transakcji, a rezydencje wtórne stanowią tam ok. 14% mieszkań wobec 44% w Cannes. W Cannes sprzedano jednak w 2025 roku więcej apartamentów za co najmniej 1 mln EUR: 185 wobec 132.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Nicei, Cannes i Antibes?
Ceny z ogłoszeń pokazują oczekiwania sprzedających. Kwoty, za które mieszkania faktycznie sprzedano, publikuje francuska administracja skarbowa w bazie DVF (Demandes de valeurs foncières). Z tej bazy policzyliśmy mediany dla wszystkich transakcji sprzedaży mieszkań z 2025 roku, w których akt notarialny obejmował jeden lokal.
| Nicea | Cannes | Antibes | |
|---|---|---|---|
| Mediana ceny za m² mieszkania | ok. 4 900 EUR | ok. 5 700 EUR | ok. 5 200 EUR |
| Ceny połowy sprzedanych mieszkań | 3 900–6 100 EUR/m² | 4 300–7 800 EUR/m² | 4 300–6 300 EUR/m² |
| Mediana ceny mieszkania | ok. 230 tys. EUR | ok. 270 tys. EUR | ok. 250 tys. EUR |
| Sprzedane mieszkania w 2025 roku | ok. 7 300 | ok. 2 300 | ok. 1 900 |
| W tym za 1 mln EUR i więcej | 132 | 185 | 27 |
| Zmiana mediany za m² od 2023 roku | +3,5% | +2% | +4,5% |
Przedział, w którym mieści się połowa transakcji: ćwierć mieszkań sprzedano taniej, ćwierć drożej. Źródło: obliczenia JP Team na podstawie DVF (data.gouv.fr), mieszkania sprzedane w 2025 roku, akty obejmujące jeden lokal mieszkalny.
Inne zestawienia oparte na tej samej bazie dają zbliżony wynik. Qoridor podaje dla ostatnich 24 miesięcy średnio 4 908 EUR/m² w Nicei i 6 080 EUR/m² w Cannes. Średnia jest wyższa od mediany, ponieważ podnoszą ją najdroższe transakcje. Agencja Nemeos na podstawie mieszkań sprzedanych w latach 2023–2025 podaje medianę 4 860 EUR/m² dla Nicei i 5 720 EUR/m² dla Cannes.
Źródła: Qoridor, „Prix m² immobilier à Nice” i „à Cannes”, październik 2026; Nemeos, „Nice ou Cannes : où investir dans un appartement en 2026 ?”, sierpień 2026.
W Cannes rozpiętość cen jest większa. Co czwarte mieszkanie sprzedano tam drożej niż za 7 800 EUR/m², w Nicei ten próg wynosi ok. 6 100 EUR. Średnia dla miasta niewiele mówi o konkretnej ulicy, a przedziały cen dla dzielnic opisują poradniki o Nicei i Cannes.
Co można kupić za 500 tys. i za 1 mln EUR?
Mieszkania sprzedane w 2025 roku za 400–600 tys. EUR miały w medianie 79 m² w Nicei, 73 m² w Antibes i 70 m² w Cannes. W przedziale 0,8–1,2 mln EUR mediana wyniosła 106 m² w Nicei i 93 m² w Cannes. W Antibes w tym przedziale sprzedano tylko 29 mieszkań, dlatego wynik 90 m² traktujemy jako orientacyjny.
Większość naszych klientów szuka mieszkań za 300 tys. do 1 mln EUR. W tym przedziale różnica między miastami rośnie: mediana wynosi ok. 5 800 EUR/m² w Nicei, ok. 5 900 EUR/m² w Antibes i ok. 7 000 EUR/m² w Cannes. Przy budżecie ok. 500 tys. EUR mieszkanie w Cannes było w 2025 roku mniejsze niż w Nicei o 9 m², a przy budżecie ok. 1 mln EUR o 13 m².
Powyżej miliona euro proporcje się odwracają. W 2025 roku w Cannes sprzedano 185 mieszkań za co najmniej 1 mln EUR, w Nicei 132, choć wszystkich transakcji było w Cannes trzy razy mniej. Apartamenty w tej cenie stanowią w Cannes ok. 8% sprzedanych mieszkań, w Nicei ok. 2%. Nabywca z takim budżetem ma w Cannes więcej ofert do porównania. Statystycznie łatwiej mu też będzie później sprzedać apartament, ponieważ w tej klasie cenowej Cannes ma więcej transakcji niż Nicea.
Jak wygląda życie w Nicei i w Cannes poza sezonem?
Według INSEE rezydencje wtórne i lokale okazjonalne stanowiły w 2023 roku 44,2% mieszkań w Cannes i 13,8% w Nicei. W Cannes prawie co drugie mieszkanie należy więc do osoby, która na co dzień mieszka gdzie indziej. Mieszkańcy budynków w centrum Cannes opowiadali dziennikowi Nice-Matin, że wieczorami i zimą większość mieszkań wokół nich stoi pusta, za zamkniętymi okiennicami.
Źródła: INSEE, „Dossier complet” dla gmin Nice i Cannes, dane 2023; Nice-Matin, 2026.
Nicea ma ok. 358 tys. mieszkańców, uniwersytet, szpitale i lotnisko, które w 2025 roku obsłużyło 15,23 mln pasażerów. Mieszkań na wynajem długoterminowy szukają tu przez cały rok między innymi studenci, pracownicy i rodziny. Cannes liczy ok. 74 tys. mieszkańców. Najwięcej osób przebywa tu latem i w czasie wydarzeń w Palais des Festivals, od festiwalu filmowego w maju po targi MIPIM i MIPCOM.
Źródła: INSEE, dane 2023; Aéroports de la Côte d'Azur, „Objectifs atteints en 2025”, styczeń 2026.
Najem krótkoterminowy: zasady w Nicei i w Cannes w 2026 roku
Rada miasta Nicei 19 czerwca 2026 roku podniosła limit najmu krótkoterminowego rezydencji głównej z 90 do 120 dni w roku. Najem mieszkania, które nie jest rezydencją główną, wymaga zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania (changement d'usage). Ta sama zasada obowiązuje w Cannes, gdzie miasto zapowiedziało dodatkowe limity dla Croisette, centrum i Le Suquet.
Źródła: Nice-Matin, „Éric Ciotti assouplit les règles de locations Airbnb”, czerwiec 2026; Métropole Nice Côte d'Azur, „Logements en meublés touristiques”, 2026; Immover, „Meublé touristique à Cannes en 2026”, 2026.
Jeśli mają Państwo pytania dotyczące najmu konkretnego mieszkania, zapraszamy do kontaktu.
Kiedy wybrać Niceę, a kiedy Cannes?
Nicea odpowiada nabywcom, którzy planują spędzać w mieszkaniu kilka miesięcy w roku albo wynajmować je długoterminowo. Jest też lepszym wyborem dla osób, które dopuszczają sprzedaż w ciągu kilku lat: przy 7 300 transakcjach rocznie łatwiej znaleźć nabywcę i porównać ceny.
Cannes odpowiada osobom, które kupują apartament z myślą o wakacyjnych przyjazdach, głównie od wiosny do jesieni, i chcą mieszkać blisko plaży i Croisette. Przy budżecie powyżej 1 mln EUR wybór ofert w Cannes jest większy niż w Nicei. Przy planach najmu krótkoterminowego przed zakupem trzeba sprawdzić, czy dany adres może uzyskać changement d'usage.
Antibes leży między oboma miastami, ok. 20 minut jazdy od lotniska w Nicei. Mediana ok. 5 200 EUR/m² jest o ok. 9% niższa niż w Cannes, a rynek jest mniejszy: w 2025 roku sprzedano tu ok. 1 900 mieszkań. Dzielnice i ceny opisuje poradnik o Antibes.
Planują Państwo zakup mieszkania w Nicei lub w Cannes?
JP Team wyszukuje oferty w obu miastach, organizuje prezentacje i prowadzi Państwa po polsku przez cały proces zakupu.
Błędy przy porównywaniu Nicei i Cannes
Najczęstszym błędem jest porównywanie miast na podstawie cen ofertowych z portali. Te same mieszkania sprzedają się zwykle taniej, niż wskazuje ogłoszenie. Do porównania lepiej służą ceny transakcyjne z bazy DVF. Mapa DVF pokazuje mieszkania sprzedane przy konkretnej ulicy i w konkretnym budynku.
Wynajem mieszkania w Cannes na czas festiwalu filmowego podlega tym samym zasadom co każdy inny najem krótkoterminowy. Taki najem wymaga legalnego statusu lokalu, a dla mieszkania, które nie jest rezydencją główną, oznacza to changement d'usage. Bez niego nawet kilka tygodni najmu w roku naraża właściciela na grzywnę.
Najczęstsze pytania
Czy mieszkania w Nicei są tańsze niż w Cannes?
Tak. W 2025 roku mediana ceny metra kwadratowego mieszkania wyniosła ok. 4 900 EUR w Nicei i ok. 5 700 EUR w Cannes. W przedziale cenowym od 300 tys. do 1 mln EUR różnica sięga ok. 20%.
Gdzie łatwiej będzie sprzedać mieszkanie w przyszłości?
W Nicei w 2025 roku sprzedano ok. 7 300 mieszkań, w Cannes ok. 2 300, więc rynek w Nicei jest głębszy. Dla apartamentów za ponad 1 mln EUR więcej transakcji odbywa się jednak w Cannes (185 wobec 132).
Czy w Nicei można wynajmować mieszkanie na doby w 2026 roku?
Rezydencję główną można wynajmować do 120 dni w roku. Mieszkanie, które nie jest rezydencją główną właściciela, wymaga zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania wydawanego przez miasto.
Czy Antibes jest tańsze od Cannes?
Tak, mediana ceny mieszkania za m² wyniosła w 2025 roku ok. 5 200 EUR w Antibes wobec ok. 5 700 EUR w Cannes. Ceny przy morzu w Juan-les-Pins i na Cap d'Antibes są jednak wyższe od średniej dla miasta.
Metodologia. Mediany policzone z plików DVF (geo-dvf, data.gouv.fr) dla gmin Nice, Cannes i Antibes, mieszkania sprzedane w latach 2023–2025. Uwzględnione akty sprzedaży obejmujące dokładnie jeden lokal mieszkalny, bez lokali użytkowych; cena podzielona przez powierzchnię użytkową. Dane za 2025 rok obejmują transakcje do 31 grudnia 2025.
Źródła: DVF, Etalab / DGFiP i mapa DVF; Qoridor (Nice, Cannes, 10.2026); Nemeos (08.2026); INSEE (Nice, Cannes); Nice-Matin (rezydencje wtórne w Cannes, zasady najmu w Nicei); Métropole Nice Côte d'Azur; Immover; Aéroports de la Côte d'Azur; Légifrance (art. L. 651-2 CCH). Artykuł zaktualizowany: październik 2026. Informacje mogą ulec zmianie. Przed zakupem należy potwierdzić najważniejsze kwestie z notariuszem.