Francja czy Hiszpania — gdzie kupić nieruchomość? Porównanie kosztów zakupu 2026

Koszty nabycia nieruchomości: opłaty notarialne oraz podatek ITP

Koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego we Francji wynoszą od 7 do 8% wartości nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, z jakich składowych wynika ta kwota, aby móc świadomie zaplanować budżet całej inwestycji. Ponad 80% tej kwoty to podatki odprowadzane bezpośrednio do państwa i departamentu. Wynagrodzenie notariusza jest regulowane ustawowo i dla transakcji powyżej 60 000 EUR wynosi około 1% ceny. W przypadku zakupu za 400 000 EUR jest to kwota rzędu od 3 200 do 3 500 EUR. Pozostałe obciążenia to głównie podatek od przeniesienia własności naliczany według stawki ustalanej przez departament (najczęściej na poziomie 4%).

Dla nieruchomości nowych, wybudowanych nie wcześniej niż 5 lat temu, koszty notarialne spadają do poziomu od 2 do 3%. Wynika to z innej struktury podatkowej. Cena netto u dewelopera zawiera już 20% podatku VAT, który jest odprowadzany do urzędu skarbowego. Nabywca nie płaci go osobno. W praktyce oznacza to, że przy zakupie apartamentu z rynku pierwotnego we Francji, dodatkowe koszty transakcyjne wynoszą zaledwie od 2 do 3% ceny.

W Hiszpanii mechanizm działa odmiennie. Rynek wtórny obciążony jest podatkiem ITP, którego stawka zależy od regionu autonomicznego. W Madrycie wynosi ona 6%, w Katalonii i Walencji 10%, a w Andaluzji 7%. Do tego dochodzą opłaty notarialne i rejestracyjne (od 1 500 do 2 500 EUR) oraz koszty obsługi prawnej. Wynagrodzenie prawnika to standardowo 1% ceny powiększone o podatek VAT. Niekiedy dolicza się również koszty obsługi administracyjnej. Suma tych składników wynosi od 10 do 13% ceny zakupu. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego inwestor opłaca 10% podatku VAT oraz podatek od czynności prawnych rzędu od 1,2 do 2%. Daje to łącznie od 11 do 12%, co stanowi wartość wyższą niż w porównywalnej sytuacji we Francji.

Z jakimi kosztami dodatkowymi należy się liczyć przy inwestycji w wysokości 400 000 EUR?

Procenty zyskują wymiar praktyczny w odniesieniu do konkretnej kwoty. Poniższa tabela przedstawia, jakie dodatkowe środki własne należy uwzględnić ponad cenę nieruchomości przy zakupie apartamentu z rynku wtórnego za 400 000 EUR w trzech różnych lokalizacjach.

Różnica między Cannes a Alicante wynosi od 17 000 do 19 000 EUR przy tej samej wyjściowej cenie nieruchomości. Przy transakcji za 400 000 EUR jest to kwota, która może przesądzić o opłacalności całego przedsięwzięcia. Żadna z tych pozycji nie jest finansowana przez bank. Opłaty notarialne, podatki oraz koszty obsługi prawnej pokrywa się ze środków własnych. Są one płatne gotówką przy podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego.

Roczne koszty utrzymania po zakupie

Koszty zakupu stanowią wydatek jednorazowy. Nieruchomość generuje jednak koszty stałe każdego roku. W tym obszarze oba rynki są do siebie bardziej zbliżone, chociaż występują pewne istotne różnice.

We Francji podstawowym podatkiem rocznym jest taxe foncière. Gmina nalicza go od wartości katastralnej budynku. Dla apartamentu w Cannes wynosi on zazwyczaj od 900 do 1 300 EUR rocznie, a dla willi od 3 000 do 8 000 EUR. Właściciel drugiego mieszkania zobowiązany jest również do opłacania podatku taxe d'habitation. Osobną pozycją jest podatek od majątku nieruchomościowego, który dotyczy wyłącznie inwestorów posiadających aktywa nieruchomościowe we Francji przekraczające próg 1 300 000 EUR netto.

W Hiszpanii odpowiednikiem taxe foncière jest podatek IBI. Nalicza się go od wartości katastralnej według stawek wynoszących od 0,4 do 1% w zależności od gminy. Wartość katastralna w Hiszpanii jest zazwyczaj znacznie niższa od wartości rynkowej. Faktyczny podatek roczny dla typowego apartamentu na wybrzeżu kształtuje się na poziomie zbliżonym do Francji i wynosi od 500 do 1 500 EUR. Hiszpania stosuje również podatek od majątku, który przy wyższych aktywach może okazać się wyższy niż francuski odpowiednik. Stawki progresywne sięgają tam 4%, a próg wejścia zależy od regionu autonomicznego.

Roczne koszty utrzymania dla apartamentu o powierzchni 70 metrów kwadratowych kształtują się następująco. We Francji podatek taxe foncière wynosi od 900 do 1 300 EUR. Podatek taxe d'habitation dla nierezydentów zależy od lokalnej gminy. Koszt ubezpieczenia to od 300 do 450 EUR. Opłaty z tytułu utrzymania części wspólnych (copropriété) oscylują w granicach od 2 000 do 6 000 EUR rocznie, w zależności od standardu budynku. W Hiszpanii podatek IBI wynosi od 500 do 1 200 EUR. Koszt ubezpieczenia to od 300 do 500 EUR. Roczne opłaty administracyjne (comunidad) wynoszą od 1 500 do 4 000 EUR.

Jaką nieruchomość można nabyć w danym przedziale cenowym?

Koszty transakcyjne to tylko jeden z elementów kalkulacji. Ceny samych nieruchomości w obu regionach różnią się znacząco. Lazurowe Wybrzeże jest droższe niż większość hiszpańskiego wybrzeża. Wyjątkiem jest Marbella i jej okolice, które sukcesywnie zbliżają się cenami do poziomów notowanych w Nicei.

Z powyższego zestawienia wynika prosta zależność. Dysponując budżetem rzędu 400 000 EUR, na Costa Blanca można nabyć dwukrotnie większą powierzchnię niż w Cannes. Są to jednak dwa odrębne rynki. Decydujące pozostają parametry, jakich poszukuje inwestor. Wybór sprowadza się do decyzji między większą powierzchnią w niższym przedziale cenowym, a określoną lokalizacją docelową i wyższym standardem wykończenia.

Co przemawia za inwestycją na Lazurowym Wybrzeżu, pomimo wyższych kosztów nabycia?

Ceny za metr kwadratowy w Cannes są wyższe niż na większości hiszpańskiego wybrzeża. Lazurowe Wybrzeże oferuje jednak cechy, które dla określonego profilu inwestora mają znaczenie decydujące.

Pierwsza z nich to charakter rynku. Lazurowe Wybrzeże historycznie cechuje się wolniejszymi, lecz znacznie bardziej stabilnymi wzrostami cen niż wybrzeża hiszpańskie. Costa del Sol notuje w 2025 roku wzrosty rzędu od 10 do 20% rocznie w zależności od lokalizacji. Jest to atrakcyjne dla inwestorów krótkoterminowych, jednak tego typu rynki przechodziły w przeszłości głębokie korekty. Po 2008 roku ceny na wybrzeżach Andaluzji spadły o wartości od 30 do 40%. Riwiera Francuska nie jest całkowicie odporna na cykle gospodarcze, lecz jej segment luksusowy wykazuje o wiele mniejszą amplitudę wahań. Popyt pochodzi tam w dużej mierze od nabywców gotówkowych, którzy są mniej wrażliwi na ewentualne zmiany stóp procentowych.

Druga kwestia to ochrona kupującego w procesie transakcji. We Francji notariusz jest urzędnikiem państwowym, w pełni odpowiedzialnym za weryfikację historii własności oraz ewentualnych obciążeń. Zakup bez dodatkowego prawnika jest tam standardem i nie niesie ze sobą ryzyka prawnego. W Hiszpanii notariusz certyfikuje jedynie złożone podpisy. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości spoczywa bezpośrednio na prawniku nabywcy. Obsługa prawna jest w tym przypadku koniecznością, co generuje dodatkowe obciążenia budżetowe i wydłuża sam proces.

Trzecia kwestia dotyczy regulacji wynajmu krótkoterminowego. Oba kraje zaostrzają przepisy dotyczące platform rezerwacyjnych, lecz robią to w różnym tempie i zakresie. W Cannes obowiązuje precyzyjny limit 120 dni wynajmu krótkoterminowego dla głównego miejsca zamieszkania. Niektóre regiony Andaluzji wprowadziły już obowiązkowe licencje na wynajem oraz kategoryczne zakazy w wybranych dzielnicach. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zorientowanej na wynajem, oba rynki wymagają skrupulatnej i odrębnej analizy prawno-regulacyjnej.

Najczęstsze pytania inwestorów

Czy obywatele Polski mogą nabyć nieruchomość zarówno we Francji, jak i w Hiszpanii bez dodatkowych ograniczeń?

Tak. Obywatele Unii Europejskiej mają pełne prawo do zakupu nieruchomości w obu tych krajach. Nie obowiązują ich żadne ograniczenia dotyczące rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji ani ostatecznej ceny. Nabycia można dokonać na własne nazwisko lub za pośrednictwem zarejestrowanej spółki.

Czy koszty notarialne we Francji podlegają sfinansowaniu przez kredyt hipoteczny?

Nie. Opłaty notarialne, stanowiące od 7 do 8% wartości transakcji, muszą zostać pokryte bezpośrednio ze środków własnych. Instytucje bankowe finansują wyłącznie wartość nieruchomości, a nie koszty operacyjne transakcji. Analogiczna zasada obowiązuje w Hiszpanii, gdzie podatki oraz wynagrodzenie prawnika uiszcza się z własnego kapitału.

Która z wymienionych lokalizacji gwarantuje korzystniejszą stopę zwrotu z wynajmu?

Rentowność wynajmu brutto z wynajmu krótkoterminowego na Costa del Sol szacowana jest przez lokalne agencje na poziomie od 5 do 8%. Wyższe wartości pojawiają się głównie w materiałach deweloperów przy założeniu pełnego obłożenia. Na Lazurowym Wybrzeżu rentowność brutto wynosi od 2 do 6%, przy czym najlepsze lokalizacje w Cannes generują znacznie wyższe bezwzględne przychody w ścisłym sezonie. Przy zakupie podyktowanym wyłącznie wynajmem, Hiszpania wypada pod tym kątem korzystniej. Rentowność brutto nie uwzględnia jednak rosnących kosztów zarządzania oraz ryzyka regulacyjnego.

Czy nabywając nieruchomość we Francji, niezbędna jest obsługa prawna?

We Francji notariusz pełni rolę gwaranta legalności transakcji i z urzędu weryfikuje pełny stan prawny nieruchomości. Finalizacja zakupu bez dodatkowego prawnika jest standardem postępowania. W Hiszpanii odpowiedzialność za weryfikację dokumentacji spoczywa na doradcy nabywcy, co czyni jego zatrudnienie operacyjną koniecznością.

Jak kształtuje się podatek od zysku przy odsprzedaży w obu krajach?

Zysk ze sprzedaży nieruchomości drugorzędnej we Francji opodatkowany jest podatkiem dochodowym w wysokości 19% oraz dodatkową stawką 17% z tytułu opłat socjalnych (łącznie 36%). Stawka ta systematycznie maleje wraz z udokumentowaną długością okresu posiadania. W Hiszpanii podatek od zysku kapitałowego wynosi od 19 do 28% w zależności od uzyskanej kwoty, z analogicznymi ulgami za długoterminowe posiadanie zasobu.

Dane dotyczące kosztów transakcyjnych: French-Property.com, Notaires de France, Gobierno de España (podatek ITP według regionów). Ceny nieruchomości: RealAdvisor Francja i Hiszpania (2025–2026), Idealista.es, Le Figaro Immobilier. Dane o wynajmie krótkoterminowym: AirDNA, Airbnb Newsroom. Przepisy dotyczące STR: mairie de Cannes, Junta de Andalucía, Generalitat de Catalunya. Podatki od sprzedaży: impots.gouv.fr. Artykuł zaktualizowany: marzec 2026. Stawki podatkowe mogą się zmienić — zawsze weryfikuj z notariuszem lub doradcą podatkowym przed zakupem.